Alex Sandro Gomes Altimari e José Carlos Cardoso Souza – Especialistas na Reforma Tributária 2023

Quem presta serviços de venda e locação de imóveis responderá afirmativamente, com a certeza íntima de que sabe o que faz. Quem constrói e vende, ou aluga, responderá do mesmo modo. Nos dois casos, a lista de negócios feitos com sucesso é a prova inequívoca do domínio do assunto. Porém – preste atenção – pois falamos em “negócios feitos”, indicando negócios concretizados e situações passadas. E o desafio é o futuro, alterando a pergunta para:

Você saberá comprar, vender e alugar imóveis a partir de janeiro de 2027?

O primeiro ponto é entender o motivo da pergunta. A tributação de operações com bens imóveis pelo IBS e pela CBS é uma das maiores inovações da reforma tributária de 2023, novidade que surpreende não apenas empresas e pessoas do setor imobiliário, mas também contadores e advogados.

A expertise, composta pelas estratégias individuais, conhecimentos técnicos, psicológicos e operacionais, continuará sendo indispensável, pois é o diferencial entre profissionais comuns e profissionais de alto desempenho, mas precisará ser incrementada com novos conhecimentos operacionais criados pela reforma tributária.

O segundo ponto é entender os motivos pelos quais essa expertise precisará ser incrementada. Para a tributação das operações com bens imóveis, a reforma tributária criou novas figuras tributárias, as quais a definição das naturezas jurídicas ainda é ponto de discussões doutrinárias que, no entanto, já estão em cena e deverão ser aplicadas a partir de janeiro de 2027. Essas novas figuras convivem com outras já comuns no jargão tributário, formando um vocabulário de conhecimento e domínio indispensáveis para todos aqueles que atuam no mercado imobiliário. Sujeito passivo, responsável tributário, crédito de imposto, regime tributário, fato gerador, base de cálculo, alíquota, operações, prestação de serviços, valor de referência, split payment, Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), redutor de ajuste, redutor social, são alguns dos termos técnicos componentes desse vocabulário.

Se, em algum momento, a partir de agora, você, que realiza operações com bens imóveis, inclusive construção civil, for perguntado a respeito desse vocabulário e a sua resposta for o desconhecimento de quaisquer deles, isso não significará mera desatualização tributária, mas sim incapacidade de avaliar um imóvel e de a ele atribuir um valor de compra, venda ou locação corretos. Valor incorreto significa prejuízo para o cliente, pois, se menor, causa prejuízo financeiro e, se maior, causa pagamento de tributo acima do devido.

A atribuição de valor abaixo do devido gera pagamento de tributo menor do que o devido, o que é sonegação e prejuízo para o Estado. A Lei Complementar 214/2025 cria responsabilidade tributária solidária para quem concorra com a sonegação, de modo que o profissional responsável pela transação imobiliária pode ser chamado a pagar o tributo eventualmente sonegado.

Para além da questão tributária, a Lei nº 6.530/78 regulamenta a profissão de corretor de imóveis e estabelece a sua competência pelo artigo 3º e, paralelamente, o Código Civil estabelece a responsabilidade do corretor de imóveis, presente no artigo 723. Observem tais disposições.

• Lei 6.530/78
• Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
• Código Civil
• Art. 723

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Nesse cenário, não será exagero imaginar que as mudanças ocorridas trarão para as operações com bens imóveis o conceito da suitability, já adotado pelo mercado financeiro e determinante da necessidade de adequação do produto financeiro ao perfil, objetivos e situação financeira do cliente.

O terceiro ponto é a necessidade de se ajustar às mudanças e à nova dinâmica de compra e venda e de tributação, pois a reforma tributária não é problema apenas do proprietário do imóvel ou do locatário; tanto é que a atuação do corretor de imóveis foi considerada como integrante das operações com bens imóveis, o que é uma grande conquista, já que as comissões recebidas serão tratadas pelo regime diferenciado. Sim, o corretor de imóveis é contribuinte do IBS e da CBS e pagará tais impostos sobre as comissões que receber, sobre as quais deverá continuar pagando o Imposto de Renda, além de cumprir as obrigações tributárias.

O quarto ponto é que o tamanho da sua eventual surpresa com esses esclarecimentos é diretamente proporcional à sua necessidade de informação e de orientação, pois a adoção das providências necessárias é real e já valerá a partir de janeiro de 2027.

O quinto ponto é que faremos um encontro informal no qual apresentaremos as principais mudanças no setor. Tal evento não é endereçado apenas a corretores de imóveis, como também para captadores de imóveis, incorporadores diretores de empresas imobiliárias e pessoas naturais proprietárias de bens imóveis.

Fique atento às datas e garanta a sua vaga. 

Pense nisso, se quiser comemorar o Reveillon 2027 com a merecida tranquilidade.

Alertamos que este material foi elaborado para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico. Os advogados do Gomes Altimari Advogados estão à disposição para oferecer esclarecimentos adicionais sobre o tema.