A 2ª seção do STJ decidiu que imóveis alienados fiduciariamente podem ser penhorados para pagamento de dívidas condominiais. A decisão foi tomada por maioria de 5 a 4 votos, prevalecendo o entendimento de que o credor fiduciário, como titular da propriedade resolúvel do imóvel, também deve ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais.
Na sessão de julgamento, os ministros analisaram três recursos especiais para debateram a possibilidade de se penhorar, no curso de execução de débitos condominiais promovida contra o devedor fiduciante, unidade autônoma de condomínio edilício alienada fiduciariamente.
Voto vencedor – Credor tem responsabilidade
Relator de um dos casos afetados, ministro Raul Araújo destacou que, ao firmar contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante de condomínio edilício, a instituição financeira passa a ser titular da propriedade resolúvel do bem e, consequentemente, condômina. Dessa forma, a instituição credora também possui responsabilidade sobre as despesas condominiais.
O relator enfatizou que a instituição financeira, na qualidade de proprietária fiduciária, tem meios para exigir do devedor fiduciante o cumprimento de suas obrigações condominiais, podendo incluir em contrato cláusulas que previnam a inadimplência, prevendo a rescisão em caso de não pagamento.
Segundo o ministro, a obrigação de arcar com as despesas condominiais é inerente à condição de condômino. Caso essas despesas não sejam quitadas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, os demais condôminos seriam obrigados a suportar o débito, o que não se mostra justo ou adequado.
Para ele, a responsabilidade pelo pagamento deve recair sobre o proprietário da unidade, com direito de regresso contra o devedor fiduciante.
Durante o julgamento, o ministro alertou para os impactos de eventual isenção do credor fiduciário. Ele pontuou que tal situação poderia estimular a inadimplência de outros devedores fiduciantes, comprometendo a saúde financeira dos condomínios.
“Estamos estimulando esse tipo de dívida. E isso não faz sentido. Ao firmar o contrato de alienação fiduciária, a instituição financeira se torna titular da propriedade resolúvel do bem e, portanto, condômino naquele condomínio.”
Ademais, ele destacou que os contratos de financiamento imobiliário possuem prazos longos, frequentemente de até 20 anos, tornando ainda mais crítica a necessidade de definir corretamente a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.
“Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante, nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que não é lógico, nem justo, nem correto. No mesmo condomínio pode haver vários apartamentos financiados, com devedores fiduciantes igualmente estimulados a não pagar as despesas condominiais. Como esse condomínio vai se manter?”
O voto foi acompanhado pelos ministros Moura Ribeiro, Isabel Gallotti, Daniela Teixeira e João Otávio de Noronha. Aliás, o voto desconhecido sobre o tema era da ministra Daniela Teixeira, que não integrava a Seção de Direito Privado. Ao seguir o relator, ressaltando que até bem de família pode ser penhorado para pagamento de despesas conominiais, ela acabou formando a maioria vencedora.
Voto vencido – Impenhorabilidade
Relator de outro caso afetado, o ministro Antonio Carlos Ferreira votou pela impenhorabilidade, por débitos condominiais, de unidade alienada fiduciariamente.
Para ele, as obrigações propter rem, que vinculam o bem às despesas condominiais, cedem diante da afetação do imóvel como garantia de dívida, com a transferência da propriedade resolúvel ao credor fiduciário.
O ministro destacou que, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante detém apenas um direito expectativo de aquisição da propriedade do bem, condicionado ao adimplemento da obrigação garantida. Caso cumpra os termos contratuais, a propriedade do bem lhe é restituída, sem que o credor fiduciário ou terceiros possam apresentar oposição.
Em seu entendimento, embora o direito real de aquisição seja economicamente apreciável e possa ser objeto de penhora para quitação de obrigações do devedor fiduciante, a propriedade do bem, transferida ao credor como forma de garantia, não pode ser penhorada para satisfazer débitos condominiais.
Essa vertente, vencida, foi acompanhada pelos ministros Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins.
