A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça vai decidir se a ausência do registro em cartório do contrato de compra e venda de um imóvel com garantia de alienação fiduciária lhe retira a eficácia entre os contratantes.
O colegiado afetou três recursos especiais ao rito dos repetitivos, para formação de tese vinculante. A relatoria é da ministra Nancy Andrighi.
Houve a determinação de suspensão do processamento de todos os recursos especiais e dos agravos em recurso especial sobre o tema em trâmite nos tribunais locais ou no STJ.
O registro do contrato de compra e venda em cartório faz diferença no momento da rescisão contratual, especialmente nos casos em que há inadimplência do comprador.
A cláusula de alienação fiduciária transforma o imóvel na garantia do contrato de financiamento, operação que é regida pela Lei 9.514/1997. Em caso de inadimplência, há um rito específico para a rescisão do acordo.
A lei determina que a propriedade seja consolidada em favor do credor fiduciário, que por sua vez venderá o bem em leilão para quitar a dívida. O que sobrar — se sobrar — deve ser devolvido ao comprador devedor.
A questão é que o artigo 23 da Lei 9.514/1997 diz que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.
Isso abre a possibilidade de, na ausência do registro em cartório, a rescisão do contrato ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor. O comprador pode solicitar o fim do acordo e tem direito à restituição de parte do valor já pago — ao menos 75%.
Impacto da alienação fiduciária
A 2ª Seção do STJ já se debruçou sobre o tema em julgamento de embargos de divergência, em 2023. A conclusão, por 4 votos a 3, foi a de que a falta de registro em cartório do contrato com alienação fiduciária não retira a eficácia dessa garantia entre as partes.
Antes, a jurisprudência das turmas de Direito Privado estava dividida. A 3ª Turma entendia que, nessa hipótese, o comprador do bem poderia rescindir o contrato e receber de volta os valores pagos sem precisar se submeter ao rito da Lei 9.514/1997.
Já a 4ª Turma, da corrente vencedora, apontava que seria um contrassenso admitir que, sem o registro em cartório, apenas a parte do contrato que trata da concessão do empréstimo para a compra do bem é válida, invalidando a parte que trata da garantia.
A discussão dialoga ainda com uma tese vinculante fixada pela 2ª Seção em 2022 no sentido de que o CDC não se aplica nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório.
Advogados ouvidos pela revista eletrônica Consultor Jurídico avaliaram que a tese deu estabilidade ao mercado e chegaram a adiantar que a Lei 9.514/1997 não teria eficácia no caso de ausência de registro.
Delimitação da controvérsia
Definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da Lei 9.514/1997 ou do Código de Defesa do Consumidor.
