A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), redesenha a tributação sobre consumo no Brasil, substituindo tributos como ICMS, ISS, PIS e COFINS.

Dentro desse novo cenário, um ponto sensível chama a atenção de locadores de imóveis comerciais: o regime opcional de tributação a 3,65% sobre a receita bruta de aluguéis, previsto no art. 487 da LC 214/2025. Ele pode significar economia relevante, mas só estará disponível para contratos que cumprirem requisitos formais até 31 de dezembro de 2025

1. O que é o regime opcional de 3,65%?

O art. 487 da LC 214/2025 permite que o contribuinte que realize locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel opte por recolher IBS e CBS com base na receita bruta efetivamente recebida, à alíquota total de 3,65%

Alguns pontos centrais desse regime:

• A incidência é sobre a receita bruta recebida de aluguéis, incluídas receitas financeiras e variações monetárias ligadas ao contrato (correção, juros, etc.);
• O recolhimento de IBS + CBS a 3,65% é definitivo, sem direito a restituição ou compensação futura;
• Quem opta não pode se creditar de IBS/CBS relativo às despesas do imóvel (reformas, manutenção, seguros, etc.)
• Também fica vedado o uso do “redutor social” previsto para locação residencial em geral (redução da base de cálculo).

2. Por que isso importa tanto para locadores comerciais?

A estimativa de alíquota projetada para IBS + CBS na locação de imóveis, já com os redutores setoriais, deve ficar na faixa de 8% sobre a receita bruta do setor imobiliário.

Comparando:

• Regime geral (novo sistema)

IBS + CBS na faixa de 8% sobre a receita (com possibilidade de créditos sobre gastos do imóvel).

• Regime opcional (art. 487)

IBS + CBS = 3,65% do regime diferenciado sobre a receita bruta recebida (sem créditos e com algumas vedações).

A alíquota de 3,65% tende a ser claramente vantajosa.

3. Quais contratos podem se beneficiar? (foco em imóveis comerciais)

O benefício não vale para qualquer contrato. A LC 214/2025 é bastante restritiva:

3.1. Contratos não residenciais (imóveis comerciais)

O regime de 3,65% pode ser aplicado até o fim do prazo original do contrato, desde que o contrato:

1. Tenha finalidade não residencial (locação comercial/empresarial);
2. Seja contrato por prazo determinado;
3. Tenha sido firmado até a data de publicação da LC 214/2025 – ou seja, até 16 de janeiro de 2025 –, com a data comprovada por:
4. firma reconhecida em cartório; ou
5. assinatura eletrônica com validade jurídica;
6. Seja registrado até 31/12/2025:
7. no Cartório de Registro de Imóveis competente; ou
8. em Registro de Títulos e Documentos;
9. ou seja disponibilizado à Receita Federal do Brasil e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos de regulamento específico (ainda em construção).

Cumpridas essas condições, o contrato ficará habilitado para a opção pelo regime de 3,65% durante todo o prazo original da locação.

3.2. Contratos residenciais

Para contratos residenciais, a lógica é semelhante, mas o benefício vale até o fim do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, com regras ligeiramente diferentes de comprovação da data (admitindo inclusive comprovante de pagamento como prova).

4. O papel do prazo de 31/12/2025

O prazo de 31 de dezembro de 2025 é entendido como um “prazo fatal” para quem quer preservar a possibilidade de entrar no regime de 3,65% com contratos antigos.

Isso porque:

• Sem o registro até 31/12/2025, o contrato não preenche os requisitos legais do art. 487;
• Consequentemente, não poderá se beneficiar do regime opcional no futuro;
• O registro tem caráter habilitador: não obriga o locador a optar pelo regime depois, mas mantém a porta aberta para essa escolha quando os novos tributos estiverem em plena vigência.

7. Conclusão

A Reforma Tributária trouxe um novo regime de tributação para locações, com potencial de elevar a carga tributária do setor. Nesse contexto, o art. 487 da LC 214/2025 funciona como uma espécie de “janela de oportunidade” para contratos antigos de locação, especialmente comerciais, mantendo a possibilidade de uma alíquota reduzida de 3,65% sobre a receita bruta de aluguéis.

Alertamos que este material foi elaborado para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico. A Equipe do Gomes Altimari Advogados se mantém à disposição para fornecer os esclarecimentos que se fizerem necessários.

Aline Guerino – aline@gomesaltimari.com.br

Juliana Pinheiro – juliana.pinheiro@gomesaltimari.com.br