O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o banco responsável pelo financiamento de uma obra imobiliária não pode ser processado, junto com a incorporadora, por atraso ou outros problemas na construção. Para a 2ª Seção, a mera fiscalização pelo agente financeiro não equivale a assumir responsabilidade por eventuais problemas.
A decisão não tem efeito vinculante, ou seja, não obriga as instâncias inferiores do Judiciário, mas é importante porque uniformiza o entendimento das duas turmas que julgam questões privadas no STJ. A 3ª Turma nem chegava a analisar os recursos, e a 4ª Turma dava razão aos bancos.
No caso analisado, um comprador entrou com ação para rescindir o contrato de compra de um imóvel pedindo indenização por danos materiais e compensação por danos morais por atraso na entrega, e incluiu o banco financiador da construção no polo passivo.
O Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA) manteve o banco na ação. Quando o caso chegou na 3ª Turma do STJ, o colegiado entendeu que “é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiam da cadeia de consumo na compra e venda de imóvel”, mas aplicou as súmulas 5 e 7, que impedem o reexame de fatos e provas pela Corte (AREsp 2422743).
O banco, então, recorreu à 2ª Seção, apontando que a 4ª Turma adota outro entendimento. Como exemplo, citou um processo em que o colegiado excluiu um banco que tinha atuado apenas como “credor fiduciário em sentido estrito” de um processo que também pedia a rescisão de contrato de compra de imóvel (REsp 1875510).
Decisão contrária poderia gerar um incentivo para o descumprimento” — Thiago Sturzenegger
Conforme explica o advogado Marc Stalder, sócio de Direito Imobiliário do IW Melcheds, o papel do banco como financiador inclui a fiscalização da obra. “Mas não se trata de uma fiscalização da qualidade. Ele não vai fazer teste de cimento, não vai ver se o vergalhão está na espessura correta, se o piso está seguindo as especificações”, diz.
A análise feita pelo banco é, na verdade, quantitativa, ou seja, um acompanhamento da proporção da obra que já foi concluída para que sejam liberados os pagamentos do financiamento. “É essa a fiscalização”, afirma. Segundo Stalder, nessas circunstâncias o financiador não pode ser responsabilizado pelo atraso na obra, a não ser que ele tenha dado causa, não tendo feito o repasse do financiamento, por exemplo.
“Se atrasou a obra porque o incorporador contratou pouca gente ou porque não gastou o dinheiro corretamente, o banco não pode ser responsabilizado”, diz. Conforme o advogado, o consumidor não fica menos protegido com esse entendimento.
Thiago Luiz Blundi Sturzenegger, do escritório Sturzenegger e Cavalcante, destaca que o STJ tinha uma jurisprudência antiga assentando a responsabilidade dos bancos nesses casos, mas a maioria deles envolvia a Caixa Econômica Federal (CEF) em financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), um programa do governo em que o banco atua mais diretamente e não só como financiador da obra. “É importante diferenciar esses casos”, afirma o advogado.
Os tribunais de Justiça costumam manter os bancos nos processos, aponta Lívia Borges Ferro Fortes Alvarenga, do mesmo escritório. No TJSP, por exemplo, a 25ª Câmara de Direito Privado considerou que o banco é “integrante da cadeia de consumo” e manteve sua responsabilização pela não entrega do imóvel (processo nº 1001933-61.2018.8.26.0001).
O Tribunal de Justiça do Paraná seguiu a mesma linha ao reconhecer a “existência de uma rede contratual” que coloca a incorporadora e o banco como “fornecedores participantes da mesma cadeia de fornecimento”, tornando-os responsáveis solidários por eventuais danos sofridos pelo consumidor (processo nº 0036121-81.2015.8.16.0001).
No STJ, no entanto, a 2ª Seção entendeu que esse não deve ser o entendimento nos casos em que o banco celebra, com a construtora, contratos de garantia hipotecária e cessão fiduciária de recebíveis, “que preveem a fiscalização da obra pela financiadora, ante a vinculação do financiamento à evolução do empreendimento de incorporação imobiliária” (EAREsp 2422743).
Segundo a relatora, ministra Maria Isabel Gallotti, o credor fiduciário da incorporação imobiliária não responde por vícios e atraso na obra, exceto se houver previsão contratual explicitamente contrária.
“A mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção – ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda celebrado com o vendedor – não implica a responsabilidade do agente financeiro pela solidez, perfeição e entrega tempestiva da obra”, diz a ministra no acórdão. Ela foi acompanhada por unanimidade.
Para Sturzenegger, a inclusão dos bancos financiadores no polo passivo das ações poderia gerar um incentivo para o descumprimento de contratos. “Se o incorporador tiver alguém para dividir o prejuízo que ele causou ao comprador, o estímulo para observar de fato o cronograma e a qualidade do empreendimento é diminuído.”
