Incorporadoras têm conseguido limitar o aumento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em São Paulo, que passou por correção no ano passado. Em alguns casos, a depender do local do empreendimento, o aumento chega a 100% do valor cobrado em 2024, segundo advogados. Decisões do Judiciário paulista, porém, vedaram que a prefeitura atualize o imposto acima de 10%.
Esse percentual é um limite estabelecido pela Lei nº 15.889, de 2013. Ele vale para imóveis apenas ou predominantemente residenciais com obras em andamento, devidamente licenciadas, com área acima de 500 mil m². A prefeitura, contudo, não aplicou a trava legal em alguns casos, o que tem feito empresas buscarem a anulação das cobranças do tributo no Judiciário.
Em paralelo, incorporadoras também questionam a atualização dos valores venais dos imóveis, feita no fim de 2025 pela Lei nº 18.330, que revisou a Planta Genérica de Valores (PGV) da capital paulista. Segundo disse a prefeitura na época da aprovação do projeto de lei na Câmara de Vereadores, era necessário adequar o tributo à realidade do mercado imobiliário, bem como corrigir defasagens cadastrais e distorções territoriais.
O tributarista Bruno Sigaud, sócio do Sigaud Advogados, moveu pelo menos 15 ações sobre o assunto. Obteve tanto liminares para suspender a cobrança deste ano, quanto decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) validando a aplicação da trava legal para o IPTU de anos anteriores.
A mais recente é da 18ª Câmara de Direito Público do TJSP. O relator, desembargador Fernando Figueiredo Bartoletti, anulou as cobranças tributárias de 2022 a 2024. “No caso concreto, as obras estavam em andamento e devidamente licenciadas, circunstância amplamente comprovada pela autora, razão pela qual se impõe o reconhecimento da aplicação da trava legal”, afirmou, no acórdão (processo nº 1029887-47.2023.8.26.0053).
Nos autos do processo, a prefeitura alega que o cálculo do imposto seguiu procedimento de apuração do valor venal com metodologia própria, “desenvolvida a partir da coleta de amostras do mercado imobiliário, delimitação de regiões homogêneas, definição de valores unitários de construção e de terreno e aplicação dos fatores previstos na legislação municipal, tudo realizado por equipe técnica especializada”.
Na visão do executivo municipal, a trava legal só poderia ser aplicada se fosse apresentada a Declaração Tributária de Obra Licenciada (DTOL) no prazo correto. Em um dos casos, a prefeitura alega que a empresa entregou o documento em atraso, “razão pela qual não poderia produzir efeitos e inviabiliza a aplicação da trava naquele exercício”.
Sobre esse ponto, o desembargador considerou o argumento da empresa, de que houve a tentativa da emissão da DTOL, mas o sistema da prefeitura estava instável. “Não se pode admitir que problemas técnicos do sistema administrativo sejam utilizados em desfavor do administrado, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima e da razoabilidade”, afirmou o relator. Ainda há prazo para recurso da prefeitura.
Em outro caso, também julgado pela 18ª Câmara de Direito Público, a conclusão foi a mesma. Foram fixadas as seguintes teses: “A limitação de majoração do IPTU é aplicável a imóveis com obras licenciadas, independentemente de regulamentação posterior” e “a comprovação de obras em andamento é suficiente para aplicação da limitação”. Como o acórdão transitou em julgado, não cabe recurso (processo nº 1014585-41.2024.8.26.0053).
Sigaud, que atuou nos processos, lembra que esse tipo de ação não sobe para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por discutir legislação municipal – tema que a Corte não tem competência para julgar. Ele diz que a discussão já dura alguns anos e se intensificou com a atualização da PGV em 2025. “A lei é bastante clara no sentido de que existe o limitador de 10% para aumento de IPTU nos casos de terrenos com obras em andamento. Não deixa margem de dúvida”.
Na visão dele, a prefeitura teria como controlar o lançamento do IPTU acima do teto, pois ela mesma dá as licenças para as obras. “Na prática, ela deixa para o contribuinte o ônus de combater esse aumento. Mas esse controle ela que deveria fazer, pois ela que lança o tributo. Poderia evitar riscos com ações dessa natureza”.
O advogado explica que a lei que instituiu a trava teve como objetivo impulsionar a construção de novos empreendimentos. “A economia em termos percentuais é muito grande, podendo cair o aumento de 100% para 10%”, diz. “Geralmente, uma incorporação dura até três anos. Então estamos falando de três exercícios que a empresa consegue enxugar o imposto durante todo o período da obra”, acrescenta.
A tributarista Isabella Tralli, sócia do VBD Advogados, diz que as decisões do TJSP privilegiam a boa-fé do contribuinte, pois dispensaram a entrega da DTOL. “Como o contribuinte comprovou que existia obra em andamento, a questão da entrega da declaração formal, que é uma obrigação acessória, ficou superada”, afirma.
A advogada diz que a exigência da DTOL, feita via decreto, não pode limitar o direito do contribuinte. “Esse acordão enfraquece, de algum modo, exigências burocráticas e excessivas do município. As formalidades não podem prejudicar o direito do contribuinte”, completa a advogada, que diz também ter decisões favoráveis à aplicação da trava.
Em nota ao Valor, a Procuradoria Geral do Município de São Paulo (PGM-SP) disse que a não aplicação da trava nos casos mencionados “decorreu da ausência de apresentação do documento pelo contribuinte, conforme exigido em lei”. Quanto às liminares, a PGM-SP disse que a suspensão da exigibilidade do crédito tributário ocorreu “em função do depósito judicial integral”. O órgão também ressaltou que “seguirá adotando as medidas judiciais cabíveis para a defesa da legalidade da cobrança”.
Segundo a prefeitura, “a existência de alvará de execução ou documento equivalente não basta, isoladamente, para afastar a regra de supressão da trava aplicável aos imóveis não construídos”. “É necessário verificar se, na data do fato gerador do IPTU, havia obra devidamente licenciada, vigente e já iniciada”.
