A Americanas, que tenta sair da recuperação judicial após o rombo causado pela fraude bilionária, conseguiu uma vitória relevante no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf). Por unanimidade, os conselheiros avalizaram créditos de PIS e Cofins sobre taxa de condomínio e IPTU, decorrentes do aluguel de lojas. A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) recorreu da decisão. O valor histórico envolvido no processo, no qual são discutidos outros assuntos, é de R$ 362,3 milhões.
As disputas sobre a tomada de crédito fiscal são antigas, mas são poucos os acórdãos do Carf que reconhecem o direito para despesas condominiais, segundo especialistas. Para varejistas, que costumam ter muitas lojas em todo o Brasil e operam com margens apertadas, dizem, a decisão pode gerar um impacto positivo, já que com o crédito se reduz o valor do tributo a pagar.
A decisão também é importante pelo fato de uma súmula aprovada no ano passado ter sido relativizada – algo inédito e “ousado”, de acordo com advogados, pois pelo regimento os conselheiros precisam segui-la. A Súmula 234 impede a tomada de crédito de qualquer insumo para atividade de comércio, o que tem feito especialmente companhias do varejo colecionarem derrotas no tribunal.
No julgamento, a 1ª Turma Ordinária da 1ª Câmara da 3ª Seção entendeu que, como a atividade da empresa não é só comercial, há prestação de serviços, seria possível a tomada de crédito sobre essas operações. Além disso, o crédito foi autorizado não por conta de enquadrar o IPTU e condomínio como insumo, mas pelo inciso IV do artigo 3º das leis do PIS e da Cofins (n° 10.637, de 2002, e nº 10.833, de 2003), que permitem crédito sobre aluguel. Como o Carf entendeu que essas despesas fariam parte do custo de locação, permitiu o aproveitamento.
O tema também foi tratado, de forma geral, no Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recurso repetitivo no ano de 2018 (Temas 779 e 780). Nesse julgamento, os ministros fixaram balizas: é preciso que o custo seja bem ou serviço essencial ou relevante para a atividade econômica. Desde então, contribuintes tentam enquadrar certas despesas à tese para obter o crédito.
Além do caso da Americanas, existem ao menos três outras decisões favoráveis aos contribuintes no Carf. Em um deles, porém, o único com julgamento de mérito na Câmara Superior até então, o desfecho beneficiou a Fazenda Nacional. O caso é de uma empresa de tecnologia, cujo entendimento também foi unânime.
Nesse processo, prevaleceu o argumento da União, de que a apuração de créditos no regime não cumulativo do PIS e da Cofins é taxativa, conforme artigo 3º da Lei n° 10.637, de 2002, e da Lei nº 10.833, de 2003. Ou seja, na visão da PGFN, a norma autoriza o crédito apenas sobre aluguel, com algumas limitações – ele deve se referir a prédios, máquinas e equipamentos, pagos a pessoa jurídica, e utilizados nas atividades da empresa (processo nº 19515.720828/2018-43).
No caso da Americanas, o auto de infração é referente a 2017 e 2018. Ele trata de outros temas, como qual deveria ser a alíquota aplicada às operações de risco sacado. Essas foram, inclusive, o epicentro da fraude no balanço da empresa – os bancos antecipavam recebíveis aos fornecedores, enquanto a companhia recebia dos bancos o “prêmio de risco Para o Fisco, isso teria natureza de comissão por intermediação de negócios, isto é, seria um serviço, devendo ser tributado pela alíquota normal. Já a Americanas defendeu que a operação configura receita financeira, portanto, deveria se sujeitar às alíquotas reduzidas. O Carf validou o argumento da varejista, pois não identificou atividade que justificasse a tributação como receita de serviços. Na visão dos conselheiros, a atuação da Americanas foi meramente acessória.
Há duas vertentes para se trabalhar a tese do IPTU e condomínio”
— Thais De Laurentiis
Em relação aos custos com locação, ficou decidido que as “despesas periféricas” do contrato de aluguel integram esse custo, ou seja, deve ser permitido o creditamento, pois a lei autoriza (processo nº 17227.720010/2022-27).
O relator, conselheiro Matheus Schwertner Ziccarelli Rodrigues, também permitiu crédito sobre custos com luz, ar-condicionado, embalagem, serviços de limpeza e até água gelada, mas ficou vencido – prevaleceu o voto do conselheiro Ramon Silva Cunha. Ele entendeu que esses são insumos e diferem dos custos com aluguel, por isso, não dão direito à crédito.
Para o tributarista Sergio Presta, ex-conselheiro do Carf e sócio do Azevedo Rios e Presta Advogados, a súmula não poderia contrariar o entendimento do STJ. “É uma norma inferior, vale como direcionamento, não pode colocar uma restrição que a lei não coloca e o Carf tem a obrigação regimental de seguir as decisões do STJ”, diz.
Na visão dele, o repetitivo do STJ, apesar de ter abrangido o conceito de crédito, causou problemas ao exigir a essencialidade. “O que é essencial para um não é para o outro”, afirma. No caso do varejo, acrescenta, é preciso considerar como essencial a experiência do cliente – a loja com ar-condicionado, estacionamento e embalagem, por exemplo. “Mas nem tudo foi acatado pelo Carf.”
Segundo Thais De Laurentiis, sócia do Rivitti e Dias Advogados, também ex-conselheira do Carf, existem duas vertentes para se trabalhar a tese do IPTU e condomínio. A primeira é pelo conceito de insumo, pelo repetitivo do STJ, e a segunda como custo de aluguel, que atrai outro dispositivo e foi o aceito pelo Carf no caso da Americanas. “São duas hipóteses distintas, de naturezas distintas, que geram dois tipos de julgamento, tanto a nível administrativo, quanto judicial”, diz.
Um argumento novo usado pelo relator, segundo Thais, foi considerar a Solução de Consulta Cosit nº 38, de 2014, que vincula toda a administração tributária. “O IPTU e condomínio pagos ao locador são receita bruta dele e se são receita bruta, em tese, estaria sujeita ao PIS e a Cofins. E para quem está tendo esse gasto, teria que ter direito a crédito”, afirma. “Não dá para a Receita ter o melhor dos dois mundos. Se considerar como receita bruta do locador, que dê o crédito do locatário.”
Em nota ao Valor, a PGFN diz que o dispositivo legal “é expresso ao permitir a apuração de créditos de PIS/Cofins somente em relação às despesas relativas ao aluguel de imóveis, de modo que não há fundamento legal para conceder o creditamento a outras situações e despesas, como condomínio, taxas, IPTU, força e luz, entre outros”.
O órgão também afirma que a 3ª Turma da Câmara Superior do Carf deu essa interpretação quanto ao “inciso IV do artigo 3º das Leis nº 10.833/03 e nº 10.637/02, sendo irrelevante o fato de se tratar de contribuinte que atua no setor varejista”, isto é, “não diz respeito ao enunciado de súmula 234 do Carf”.
A Americanas foi procurada pelo Valor, mas disse que “não comenta processos em andamento”.
Fonte:https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2026/05/04/americanas-obtem-no-carf-direito-a-creditos-de-pis-e-cofins-sobre-condominio-e-iptu.ghtml.Acesso em: 04/05/2026
