Criada mais de 50 anos atrás pelo pai e pelo avô do atual controlador, a Edifisa nasceu como uma incorporadora tradicional, estratégia que funcionou até o mercado ser dominado pelas grandes construtoras, que tornaram mais disputada – e cara – a aquisição de terrenos.
A virada aconteceu com a chegada de Guilherme Vieira de Souza no começo dos anos 2000, após passagem pela gigante Método Engenharia, onde se especializou na prestação de serviços para projetos industriais de clientes como a Basf. O aprendizado serviu para abocanhar a reforma de vários postos Shell já pela empresa da família, marcando a entrada dela no “fast construction”.
Depois disso, vieram os contratos para McDonald’s, Pão de Açúcar, Burger King, e Popeyes. O segredo do negócio está no volume, ele diz. “São clientes com demanda contínua e plano de expansão, mas empresas sempre querem prazo e custo menores. Chegamos a fazer 50 a 60 lojas Oxxo por ano. Nas primeiras unidades, sofremos um pouco mais, depois ganha ganha escala.”
Uma loja de 400 m² do Minuto Pão de Açúcar ou da Drogaria São Paulo – cliente mais recente, em Campinas – é entregue em 60 a 70 dias, segundo ele. “Oxxo conseguimos fazer em 35 dias”, orgulha-se após entregar uma loja no prédio da própria Femsa, atual dona integral da rede, que não encontrou outra construtora com a mesma expertise para fazer a obra.
“Nem negociaram preço”, diverte-se, reconhecendo que as margens são mais apertadas em contratos maiores. Uma loja de conveniência custa entre R$ 330 mil e R$ 500 mil. “Assinamos planilhas unitárias com os preços de cada item e depois é só preencher os quantitativos para chegar ao valor final de cada obra.”
O custo mais alto é das redes de fast food, em torno de R$ 900 mil, pois envolve cozinha industrial, mas apenas um terço é faturado para a Edifisa. O restante é pago diretamente aos demais fornecedores – o que evita bitributação. Com isso, embora a produção anual esteja entre R$ 30 milhões e R$ 35 milhões, apenas metade disso entra na conta da construtora.
Nas redes que operam com franquias, como a dos arcos dourados, o primeiro passo é ser homologada pela matriz para poder atender os franqueados. No momento, a Edifisa está em processo de certificação pelo KFC, que tem planos abrir 25 lojas neste ano no país. No caso da Zamp – de BK e Popeyes –, o contrato atual é para seis lojas próprias, incluindo Starbucks.
Apesar do foco no varejo, a empresa voltou a olhar para a incorporação residencial após a pandemia, com projetos de alto padrão, entre construção e reforma, como os 100 estúdios que está entregando perto do Aeroporto de Congonhas.
Além disso, tem projeto de um hotel em Pinheiros e um data center de R$ 10 milhões em São José dos Campos. “Os proprietários de terrenos passaram a ter medo das grandes incorporadoras e recuperamos poder de barganha”, comenta Souza.
FONTE: PIPELINE
