A Corte Especial do STJ entendeu que, não havendo consenso entre as partes da ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, pois estas se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem.

A decisão veio no julgamento de embargos de divergência interpostos pelo locador de um imóvel comercial contra acórdão proferido pela 4ª turma do STJ, no qual ficou definido que, na ação revisional, as benfeitorias realizadas pelo locatário não deveriam ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, dentro do mesmo contrato.

A 4ª turma considerou a distinção entre as ações revisional e renovatória de locação para estabelecer que as benfeitorias só poderiam ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, pois nesse caso haverá um novo contrato.

Divergência

Ao interpor os embargos, o locador alegou que a decisão proferida pela 4ª turma divergiu de julgados da 3ª seção e da 5ª e 6ª turmas do Tribunal – órgãos que no passado eram competentes para julgar recursos sobre locação predial urbana.

O caso teve origem em ação revisional ajuizada por um hospital oftalmológico contra o locador do terreno, por causa do aumento do aluguel, que passaria de quase R$ 64 mil para perto de R$ 337 mil mensais.

O locador justificou que o aumento levou em conta a valorização do imóvel em razão de obra feita pelo locatário, com sua autorização. Por sua vez, o locatário sustentou que, enquanto não fosse indenizado pela construção, o dono do imóvel não teria direto a receber os respectivos frutos.

Em 2ª instância, o valor da locação foi fixado em R$ 72.765.

Preço de mercado

Em seu voto, a ministra relatora dos embargos, Nancy Andrighi, afirmou que, em vista dos artigos 35 da lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e 1.255 do CC, devem ser indenizadas ao fim do contrato as acessões construídas pelo locatário com o consentimento do locador. Ela considerou não haver controvérsia sobre esse ponto, porém a questão debatida no recurso era a viabilidade de incluir a acessão no cálculo da revisional de aluguel.

A magistrada, ao observar trecho do acórdão da 4ª turma, no qual ficou entendido que a ação revisional se limita ao imóvel com suas características originais da época da contratação, lembrou que o artigo 19 da Lei do Inquilinato dispõe que o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.

“Para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando necessário.”

  1. Exa. salientou que a ação revisional é resguardada para as hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel, mas nada impede que as partes negociem livremente sobre o valor investido na acessão do negócio, como dispõe o princípio da autonomia privada das partes contratantes.

Livre vontade

Nancy Andrighi destacou que, no caso julgado, o locatário investiu para construir em imóvel alheio por sua livre vontade. “Não se pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada passa ao quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos”.

A ministra ressaltou também que os investimentos na acessão de um imóvel podem ser feitos tanto pelo locador quanto pelo locatário, e que, no caso do locatário, ele não se isenta automaticamente do correspondente aumento no valor de mercado.

“A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel.”

Os advogados Anna Maria da Trindade dos Reis (sócia do escritório Trindade & Reis Advogados Associados) e Túlio Márcio Cunha e Cruz Arantes estiveram na condução do caso.

Processo: EREsp 1.411.420

 

Fonte: Migalhas. Acesso em: 18/06/2020.

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Maria Carla Araujo Rodrigues
Bacharela em Direito pela Universidade de Marília – UNIMAR. Pós-graduada em Direito do Estado pela Universidade de Marília – UNIMAR em parceria com PROJURIS Estudos Jurídicos.

Juliana Ribeiro Pinheiro
Bacharel em Direito pelo Centro Universitário Eurípides de Marília – UNIVEM. Mestranda em Direito Empresarial e Tributário pelo Centro Universitário Eurípides de Marília – UNIVEM

Tainara Rodrigues de Campos
Bacharel em Direito pela Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP. Pós-Graduação em Direito Constitucional Aplicado pela Faculdade Damásio Educacional.

Mike Bassani de Abreu
Cursando bacharelado em Direito pela Faculdades Integradas de Jaú – FIJ。

Lucas Caffeu Massucato
Bacharel em Direito pela Universidade Estadual de Londrina – UEL. Pós-graduado em Direito Penal pelo Complexo Educacional Damásio de Jesus. Curso de Compliance Anticorrupção com certificação CPC-A pela Legal, Ethics and Compliance, em andamento.

 

Gabriela Pardo Forin
Bacharel em Administração Pública pela Universidade Estadual Paulista – UNESP. Bacharel em Direito pelas Faculdades Integradas de Jaú – FIJ. Pós-graduada em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV.

Carolina Cristine Cavassini
Bacharela em Direito pelo Centro Universitário Eurípides de Marília – UNIVEM. Pós-graduada em Direito Constitucional pela Faculdade Damásio. Mestranda em Direito e Estado na Era Digital pelo Centro Universitário Eurípides de Marília – UNIVEM.

 

Rafaella Antonietti Mendonça
Cursando bacharelado em Direito pela Fundaçăo de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM.

Thauane Prieto Rocha
Cursando bacharelado em Direito pela Fundaçăo de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM.

 

Beatriz Pedroso Shiomi
Cursando bacharelado em Direito pela Fundaçăo de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM.

 

Daniel de Barros Silveira
Bacharel em Direito pela Fundação de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM. Pós-graduação em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela LFG. Cursando Pós-Graduação em Direito Corporativo e Compliance pela EPD – Escola Paulista de Direito.

José Luís Mazuquelli Junior

Bacharel em Direito pela Fundação de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM. Pós-Graduação em Direito Processual Civil pela Universidade de Marília – UNIMAR. Pós-Graduação em Direito Ambiental pela Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU. Pós-Graduando em Direito Tributário pela Pontifica Universidade Católica de Minas Gerais – PUCMG. Pós-Graduando em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito – EBRADI.

Carla Martins Soares

Bacharel em Direito pela Faculdade de Ciências Jurídicas e Gerências de Garça – FAEG/FAEF.

Ana Camila Barbosa Freire

Bacharel em Direito pela Faculdades Integradas de Ourinhos – FIO.
Cursando Pós Graduação em Negócios no Esporte e Direito Desportivo pelo Centro de Estudos em Direito e Negócios (CEDIN).
Cursou extensão universitária em Contratos Desportivos pela Escola Superior de Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil –  Seção São Paulo (ESA).
Cursou extensão universitária em Direito Desportivo pelo Instituto de Direito Contemporâneo (IDC).
Cursando Pós Graduação em Direito Civil e Empresarial pelo Complexo Educacional Damásio de Jesus.

Edio de Marchi Sandalo

Cursando bacharelado em Direito pela Fundaçăo de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM.

José Carlos Cardoso Souza

Bacharel em Ciência Contábeis pela Fundação de ensino Eurípedes Soares da Rocha de Marilia. Bacharel em Direito pela Fundação de ensino Eurípedes Soares da Rocha de Marilia. Mestre em Direito Tributário pela Universidade de Marília – Unimar. Mestre em Educação pela Universidade Estadual Paulista – Unesp. Especialista em Direito Empresarial pela Fundação de ensino Eurípedes Soares da Rocha de Marilia. Especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Direito Tributário-IBDT/USP. Especialista em Direito Tributário pela Escola Fazendária do Estado de São Paulo – Fazesp. Especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET. Treinado pelo Tax Administration Diagnostic Assessment Tool-TADAT/FMI. Especialista em Compliance pelo Instituto de Ensino Superior em Negócios, Direito e Engenharia – Insper. Pesquisador CNPQ/Unimar – Grupo: Globalização, Direito e Economia. Instrutor da Escola Fazendária do Estado de São Paulo-Fazesp. Professor de Direito Tributário e de Legislação Tributária na Universidade de Marília-Unimar. Ex Juiz do Tribunal de Impostos e Taxas-TIT. Ex Agente Fiscal de Rendas da Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo.

Isabella Gimenez Menin

Cursando bacharelado em Direito pela Fundação de Ensino Eurípedes Soares da Rocha – UNIVEM.

Júlia Abreu Muller
Bacharel em Direito pela Fundação de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM.

Fernanda Felix Ferreira
Bacharel em Direito pela Fundaçăo de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM.

João Alberto Borges Teixeira

Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da Alta Paulista e Faculdade da Alta Paulista – FADAP | FAP. MBA em Direito Empresarial, pela FGV. Cursando Ciências Contábeis pela Unicesumar. Palestrante Professor de Governança Corporativa e Direito Empresarial. Associado e Membro da Comissão Jurídica do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa – IBGC.

Roberto Nicolau Schorr Junior

Bacharel em Direito pela Fundaçăo de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM. Pós-Graduaçăo em Direito Administrativo pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-Graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito/SP.

Carlos Rafael Pavanelli Batocchio

Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de Jaú – FIJ. Pós-graduado em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Superior da Advocacia (ESA/OAB-SP). Pós-graduado em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV – Centro Hermes-Bauru/SP)

Lucas Colombera Piveto

Bacharel em Direito pela Fundação de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM. Cursando Pós-Graduação em Direito Digital e Compliance pelo Complexo Educacional Damásio de Jesus. Cursou extensão universitária em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT). Mestrando em Teoria do Direito e do Estado no Programa de Estudos Pós-Graduados em Direito do Centro Universitário Eurípides de Marília – UNIVEM.

Karen Lúcia M. Esteves Ferreira

Bacharel em Direito pela Fundação de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM. Pós-Graduaçăo em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pelo Complexo Educacional Damásio de Jesus.

João Otávio Canhos

Bacharel em Direito pela Faculdades Integradas de Jaú – FIJ. Curso de Filosofia e Sociologia pela Fundação Getúlio Vargas e pelo Consórcio OEC – Open Education Consortium.

Daniel Felipe Murgo Giroto

Bacharel em Direito pela Fundaçăo de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM. Pós-Graduaçăo em Direito Processual Civil pela Fundaçăo de Ensino Eurípides Soares da Rocha – UNIVEM.

Janaína Cardia Teixeira

Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de Săo Bernardo do Campo – FDSBC. Pós-Graduaçăo em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito/SP.

Caio Pinheiro G. Oliveira

Bacharel em Direito pela Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU. LL.M. em Direito Societário pela IBMEC-SP, atual INSPER. Curso de Extensăo em Direito Público Internacional pela Harvard University Extension School (Cambridge – EUA). Curso de Extensăo em “Mercado de Capitais” e “Fusőes aquisiçőes”, pela Fundaçăo Getúlio Vargas – FGV.

Fernando Augusto Pavesi

Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Marília – UNIMAR. Pós-Graduaçăo em Direito Civil e Processual Civil pela Fundaçăo de Ensino Eurípedes Soares da Rocha – UNIVEM.

 

Alex Sandro Gomes Altimari

Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Marília – UNIMAR. Pós-Graduaçăo em Direito Tributário pela Fundaçăo de Ensino Eurípedes Soares da Rocha – UNIVEM. Curso intensivo em Direito Societário pelo CEU/IICS.

Direito Administrativo e Regulatório

A área administrativa da Gomes Altimari Advogados promove a adequada representação dos clientes do escritório em processos e inquéritos administrativos em trâmite junto a Administração Pública Direta e/ou Indireta, possuindo relevante expertise em processos junto a Comissão de Valores Mobiliários, ao Conselho de Recursos do Sistema Financeiro Nacional, a Agência Nacional de Saúde Suplementar, ao Instituto Nacional da Propriedade Industrial, ao Conselho Nacional de Autorregulamentação Publicitária, a Agência Nacional de Vigilância Sanitária, entre outros.

Ainda, os advogados responsáveis pela área administrativa da Gomes Altimari Advogados são responsáveis também pela análise de editais de concursos e licitações públicas.

Contratos Comerciais

A área de contratos da Gomes Altimari Advogados trabalha com estreita relação com as demais áreas do escritório e seus clientes, responsável por adequadamente instrumentalizar as negociações realizadas.

Nessa senda, o escritório presta assessoramento jurídico a grupos nacionais e estrangeiras na elaboração e negociação de contratos complexos atinentes as mais diversas finalidades empresariais, especialmente envolvendo venda e compra de imóveis e mercadorias, representação comercial, distribuição, franquia, prestação de serviços, confissão de dívida, parcerias empresariais e outros.

Direito Digital

Inovações constantes são realizadas por empresários e empreendedores a partir do momento em que novas demandas trazidas por parte dos consumidores faz com que modelos de negócios – atualmente existentes – sejam reformulados. As empresas voltadas à economia digital, sejam existentes ou em estágio inicial, necessitam de assessoria jurídica eficaz e proativa por depararem-se com complexas questões comerciais em suas atividades, em especial para atender a velocidade da evolução que é a chave para o negócio.

Desde o exercício de 2007, o escritório presta assessoria para empresas dos mais diversos setores da tecnologia da informação, por exemplo, que lidam com temas como internet das coisas, proteção a dados pessoais, Marco Civil da Internet e regras jurídicas para o e-commerce. Além disso, busca-se o acompanhamento da interpretação dos Tribunais acerca dos temas deste segmento da economia que é considerado um dos mais dinâmicos, a fim de proporcionar aos clientes toda a segurança jurídica imprescindível ao negócio desenvolvido.

Com a experiência e o conhecimento da equipe de Direito Digital, Startups, Inovação e Tecnologia, a Gomes Altimari Advogados está preparada para assessorá-lo e estruturá-lo em todas essas questões para evitar deslizes desnecessários, oferecendo, assim, um entendimento completo sobre, mas não limitadamente:

Insolvência, Reestruturação e Recuperação Judicial

Atuando na defesa de instituições financeiras e grandes grupos empresariais, permitiu a Gomes Altimari Advogados criar uma área exclusiva para tratar de insolvência, reestruturação de empresas e recuperação judicial.

Nesse mister, o escritório atua em processos de recuperação e negociações de passivo, seja na esfera judicial ou extrajudicial, possuindo destacada experiência na prestação de assessoria legal e estratégica a todos os atores dessa intrincada relação (credor ou devedor), especialmente na identificação de fraudes e na elaboração e discussão de planos de recuperação judicial.

Contencioso e Arbitragem

Valendo-se de profissionais extremamente capacitados, a Gomes Altimari Advogados atua no patrocínio dos interesses dos seus clientes em demandas judiciais e arbitrais versando sobre os mais diversos temas, sempre trabalhando em conjunto com seus clientes na análise e implantação das estratégias a serem observadas, garantindo, desse modo, uma abordagem personalizada e a obtenção dos resultados almejados.

Não obstante a sólida experiência de seus profissionais na condução de processos/procedimentos judiais ou arbitrais, a Gomes Altimari Advogados, sempre que viável, busca interceder para adequada prevenção de demandas ou mesmo garantir a regular composição de interesses conflitantes, evitando desgastante e custoso processo/procedimento judicial ou arbitral.

Direito do Trabalho

A área trabalhista da Gomes Altimari Advogados presta assessoria consultiva e contenciosa em todas as questões atinentes ao direito do trabalho, principalmente no que tange o mapeamento e redução de passivo trabalhista.

Além disso, o escritório confecciona pareceres e opiniões legais sobre a legislação trabalhista e previdenciária, defendendo seus clientes tanto junto ao Poder Judiciário, como em convenção e acordo coletivo de trabalho e perante autuações junto às Delegacias Regionais de Trabalho.

Direito Penal Empresarial

A área criminal da Gomes Altimari Advogados desenvolve o acompanhamento de inquéritos policiais e processos judiciais objetivando a investigação de crimes ambientais, falimentares, tributários, trabalhistas, eleitorais, financeiros, contra a ordem econômica, contra as relações de consumo, contra a honra e etc.

A condução e defesa em processos de tamanha responsabilidade são conduzidas por advogados altamente especializados e reconhecidamente conhecedores da matéria, garantindo um assessoramento adequado e exitoso a seus clientes.

Direito Imobiliário

A Gomes Altimari Advogados presta assistência em todas as questões referentes a aquisição, alienação ou locação de propriedade imóvel urbana ou rural, especialmente no que tange a análise da situação do imóvel e a estruturação e negociação de contratos de compra e venda, permuta, de incorporação, de locação, de implantação de empreendimentos imobiliários, de constituição de garantias, entre outros.

O escritório oferece, ainda, completo assessoramento em disputas relacionadas a aquisição e posse da propriedade, especialmente aquelas envolvendo questões ambientais, cíveis, administrativas e tributárias.

Propriedade Intelectual e Franquia

Com reconhecida atuação na área de Propriedade Intelectual, a Gomes Altimari Advogados está apta a assessor juridicamente seus clientes em todos os tramites relacionados a matéria, incluindo o acompanhamento e registro de marcas, patentes e desenhos industriais e, também, a elaboração e negociação de contratos de licenciamento, cessão e uso de imagem e tecnologia.

No que tange a especificamente as franquias, o escritório presta orientação jurídica desde a preparação e estruturação do processo de franqueamento, atuando tanto pelo Franqueador quando pelo Franqueado, elaborando todos os instrumentos contratuais necessários.

Direito Desportivo

A Gomes Altimari Advogados oferece assessoria especializada em Direito Desportivo e questões legais relacionadas ao esporte, com relevante atuação junto a Federação Internacional de Futebol Associado – FIFA, a Confederação Brasileira de Futebol – CBF, federações estaduais, Tribunal Arbitral do Esporte (Suíça), Justiça Comum e do Trabalho, prestando, ainda, assessoria a clubes, atletas, investidores e agentes no que concerne a investimentos e transferências de atletas no Brasil ou no Exterior.

Tamanho é o reconhecimento e prestigio da Gomes Altimari Advogados na área desportiva que os principais players do mercado utilizam da assessoria jurídica do escritório para a discussão e confecção de instrumentos contratuais envolvendo a transferência de renomados atletas para exterior, notadamente para o mercado asiático.

Direito Econômico e concorrencial

Com firme e destacada presença junto ao Conselho Administrativo de Defesa Econômica – CADE, a Gomes Altimari Advogados alcançou excelente reputação junto a seus clientes e colegas em questões relacionadas a Lei da Concorrência, notadamente em procedimentos de aprovação de operações perante às autoridades de defesa econômica e agências reguladoras.

Nossos serviços incluem a elaboração e análise de operações de fusões, incorporações e associações que, em tese, possam acarretar prejuízos ou restrições à livre concorrência, discutindo em processos administrativos, judiciais e atos de concentração as penalidades e restrições impostas a seus clientes.

Direito Societário, Mercado de Capitais e M&A

Contando com uma equipe extremamente especializada, a área societária da Gomes Altimari Advogados promove assistência integral nos assuntos relacionados a essa matéria a seus clientes, cuidando, entre outros, da confecção de alterações societárias, acordos de acionistas/quotistas, constituição de todos os tipos de sociedades comerciais, de consórcios e joint-ventures, acompanhamento em reuniões e assembleias até o planejamento e implantação de complexas operações societárias, tais como: cisões, incorporações, aquisições e reorganizações societárias.

No âmbito de mercado de capitais, o escritório atua na revisão e análise de documentos legais relativos a emissão de títulos e valores mobiliários e implantação de estruturação de governança.

Direito Tributário

A Gomes Altimari Advogados assessora juridicamente empresas e indivíduos na regular análise e interpretação da norma tributária vigente, sugerindo a adoção de estratégias visando: i) a regularização fiscal da sociedade; ii) a racionalização da carga fiscal incidente em determinada atividade; e iii) administração e redução de passivos fiscais.

Além de possuir reconhecida experiência na área consultiva tributária, a Gomes Altimari Advogados possui vasta experiência na defesa dos interesses de seus clientes em processos administrativos e judiciais de grande complexidade e vulto.

Família e Sucessões / Planejamento Sucessório

Com uma equipe dedicada exclusivamente a matéria, o escritório está habilitado a atuar com as mais variadas questões atinentes ao direito de Família e Sucessões, desde dos direitos do nascituro ao falecimento, confeccionando pactos antenupciais, pactos de união estável, modificações no regime de bens, discussão de questões envolvendo a guarda de menores, emancipação, casamento, união estável, dissoluções de sociedades conjugais, regulamentação do direito de visita, pensão alimentícia, reconhecimento de paternidade, doações, vendas de bens à sucessores, testamento, inventário, ações de reconhecimento de união homoafetiva entre outros.

Além disso, a Gomes Altimari Advogados possui expertise para prestar assessoria na confecção e implantação de complexos planejamentos patrimoniais.