Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) garante que a dívida condominial não segue o imóvel arrematado em leilão. Mesmo que o valor do lance final seja insuficiente para a quitação do débito e o bem seja adquirido por parente do ex-proprietário. A 22ª Câmara de Direito Privado da Corte paulista reconheceu que eventual saldo remanescente deve ser exigido, exclusivamente, da devedora originária. A decisão assegurou a compra de uma casa de R$ 10 milhões de um condomínio de luxo no Guarujá (SP) por R$ 2 milhões.
A decisão é importante porque reforça a jurisprudência em prol da segurança de compradores de imóveis via leilão, um tipo de investimento cada vez mais comum. O imóvel é arrematado por um preço menor do que o de mercado, reformado e revendido por um preço competitivo.
No caso concreto, a ex-dona do imóvel tem uma dívida milionária a pagar e faz parte dela uma dívida condominial devida à Associação dos Proprietários do Iporanga (Sasip). A entidade entrou na Justiça com uma ação de cobrança (execução de título extrajudicial) e conseguiu o direito à penhora. Mas, quando o imóvel foi à leilão, a filha da dona do bem o arrematou. Como credores trabalhistas também tinham direito à penhora de bens da devedora, a associação não teve a dívida quitada e recorreu.
A Sasip pediu a inclusão da filha da devedora na ação de cobrança para responsabilizá-la pela dívida condominial. Alegou que ela tinha conhecimento da existência dos inúmeros débitos da mãe e sabia que, em razão das inúmeras outras dívidas, a associação nada receberia.
O juiz da 4ª Vara Cível do Guarujá acatou o pedido de inclusão da arrematante do imóvel no polo passivo da execução. Também decidiu suspender o andamento do processo até que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decida, em recurso repetitivo, se dívida condominial segue o imóvel (Tema 1183).
O advogado Pedro Casquet, representante da filha da devedora, apresentou um agravo no processo. Pediu que ela não seja cobrada na execução contra a mãe e argumentou que o STJ já pacificou que débitos tributários anteriores não seguem o imóvel arrematado em leilão (Tema 1134). “Ainda que o STJ decida que dívida condominial segue o imóvel, não terá nada a ver com imóvel leiloado, o que já foi analisado pela Corte superior”, diz o especialista. “Afetaria inclusive o mercado de leilões”, diz.
Segundo Euclides Maraschi Júnior, leiloeiro oficial da plataforma Hasta Pública, e que trabalha na área desde o ano de 2003, realmente esse mercado está aquecido. “Porque é uma forma de venda rápida, com valor atrativo, condições de parcelamento e valores de até 50% da avaliação do imóvel, o que é bem lucrativo”, diz.
Como desde a pandemia os leilões são eletrônicos, também ficou mais fácil participar, de acordo com ele. “Para não cair em golpe, o importante é encontrar a matrícula do leiloeiro e pesquisar na Junta Comercial do Estado, que tem todas as informações sobre o profissional”, afirma Maraschi.
No acórdão do TJSP, o relator Núncio Theophilo Neto, da 22ª Câmara de Direito Privado, declarou que “o alegado conhecimento prévio das dívidas ou a relação de parentesco com a executada não são suficientes para caracterizar má-fé ou justificar a responsabilização da arrematante, ausente demonstração de fraude na arrematação”. Ele também disse que “a responsabilização do adquirente por débitos pretéritos depende de previsão expressa no edital, o que não ocorreu”.
O magistrado concluiu: “A eventual insuficiência do valor arrecadado não desloca o ônus ao arrematante, permanecendo o saldo devedor sob responsabilidade da executada, contra quem o credor poderá prosseguir na execução” (agravo de instrumento nº 2202630-40.2025.8.26.0000).
O escritório Luiz Carlos Damasceno e Advogados Associados, representante da Sasip, foi procurado pelo Valor, mas disse que irá se manifestar apenas pelos autos do processo.
