São evidentes os reflexos que os últimos dois anos marcados pela pandemia geraram no mercado imobiliário. Dentre tais reflexos, destacam-se os impasses em que se encontraram os locatários e inquilinos acerca dos valores cobrados à título de aluguel em razão da alta dos índices adotados contratualmente para a realização da atualização dos preços.
Popularmente conhecido como a inflação do aluguel, o índice mais utilizado para o reajuste dos valores de aluguel é IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) que, por ser influenciado pelo preço do dólar, apresentou aumentos drásticos e consequentemente disparou os preços de aluguel se tornou tema de diversas disputas judiciais entre locadores e locatários, não sendo raras as exceções em que locatários optaram até mesmo pela manutenção dos aluguéis, não realizando correção alguma.
Outro índice popularmente utilizado nos contratos de aluguel, e principal medidor da inflação, é o IPC-A (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), entretanto, assim como o IGP-M, também não mostra como mais adequado para a correção dos preços de aluguel.
Frente a isso, a fim de estabelecer um indicador que expresse mais precisamente os preços dos aluguéis, o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) da FGV (Fundação Getúlio Vargas), lançou o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) que tem como base os preços efetivamente praticados no mercado pois coleta seus dados diretamente de uma base de contratos de aluguel em vigência e não nos valores anunciados nas ofertas de locação que, em grande parte das vezes, não traduzem a realidade.
Para esclarecer a metodologia utilizada no cálculo do IVAR, a FGV esclareceu em nota que “os dados usados na elaboração do IVAR são valores de contratos fornecidos por um conjunto de agentes do mercado imobiliário que fazem a intermediação de operações.”[1]. Nesse contexto, visto que os valores observados são aqueles que os locadores efetivamente desembolsam periodicamente, o novo índice promete elucidar o valor ideal para os cálculos de atualização no mercado de locação.
Contudo, apesar do novo indicador trazer boas perspectivas de equilíbrio contratual, especialistas alertam que antes das partes considerarem a troca de índices de atualização em contratos de locação é preciso ter cautela de como será a evolução do IVAR.
O principal motivo pelo qual a opção pelo IVAR tem sido colocada em cheque se dá pois, apesar do novo indicador utilizar a situação concreta dos valores pagos avençados nos contratos vigentes, este utiliza somente quatro localidades (Belo Horizonte, São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre) para compor um índice nacional, possibilitando efeitos diversos se sua aplicação se der em regiões que não vivem a mesma realidade.
A partir de janeiro de 2022 o IVAR passou a fazer parte do calendário fixo de divulgação de índices, indicadores e sondagens do IBRE-FGV e terá divulgação mensal.
Por fim, vale destacar que, se tratando de relação contratual, são as partes que devem definir qual o índice que melhor atende suas necessidades, possibilitando a adoção de qualquer indicador. Nesse sentido, a livre negociação dos contratantes deve sempre ser precedida de análises técnicas profundas que devem ter como objetivo final o equilíbrio contratual a fim de não incorrerem novamente novos impasses como os decorrentes das variações do IGP-M.
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Este material foi elaborado para fins de informação e debate e não deve ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.
Daniel Barros (Daniel.barros@gomesaltimari.com.br)
Rafaella Antonietti (rafaella@gomesaltimari.com.br)
[1] Nota Metodológica: https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2022-01/ivar-fgv_nota-metodologica_0.pdf <acessado em 19/01/2022>
